Два дьявола все еще здесь: разговор с Бетани МакЛин
Загородное жилье. (Фото: Крис Чаппелар / Creative Commons)
Чтобы понять, почему Fannie Mae и Freddie Mac, два правительства, созданные компании, которые гарантировали ипотечные кредиты 80 миллионам американских семей, так важны для нашего образа жизни, это помогает ответить на глубокий вопрос с неожиданным ответом: зачем это беспокоить банк, если потребитель с ипотечным кредитом выплатил его досрочно?
В США покупателям, обращающимся за ипотекой, очень маловероятно, что они получат такую ипотеку, которая предусматривает наказание домовладельца за ее досрочную выплату. Обычная ссуда - ссуду, которую родители просят требовать от своих детей, когда дети начнут говорить с ними о покупке дома, - это ипотека с фиксированной ставкой на 30 лет без штрафа за досрочный возврат. Доступ к такой ипотеке рассматривается американцами как основное право, которое американские политики гораздо больше боятся подвергнуть опасности, чем право на свободу собраний или от необоснованного обыска и конфискации. Тем не менее, ипотечные кредиты с такими хорошими условиями практически не слышны в остальном мире.
Этот последний момент Бетани Маклин подчеркивает в новой книге из Columbia Global Reports (новый длинный журналистский проект Колумбийского университета) Shaky Ground: The Strange Saga of the US Mortgage Giants. Она объясняет, почему две компании, которые гарантируют американцам доступ к таким привлекательным кредитам, сейчас на 79,9% принадлежат правительству США, почему чувство избирателей, имеющих право на такие привлекательные условия, поставило нас под угрозу увеличения долгового бремени Америки на 5 триллионов долларов, и это указывает на когда лидеры попытались (но проигнорировали) справиться с тем, что она описывает как их странное зомби-подобное состояние.
Только когда мы поговорили с мисс Маклин на прошлой неделе, стало ясно, что она думает (при условии, что определенные политические реалии не изменятся), что нашей экономике, вероятно, нужна какая-то версия Fannie и Freddie, чтобы оставаться на месте.
«То, что я действительно думаю, было бы фантастическим, вероятно, невыполнимо, а именно переосмысление того, как мы смешиваем задолженность с владением недвижимостью», - сказала чикагская жительница Observer в интервью во время одного из своих частых возвращений в Нью-Йорк, где она работала. репортером Fortune много лет.
Штаб-квартира Fannie Mae в Вашингтоне, округ Колумбия. (Фото: Чип Сомодевилла / Getty Images)
Она считает, что немногие американцы понимают, насколько важны эти две компании для нашей экономики. Фактически, она связывает начало финансового кризиса с их историей, написав во вступлении:
Большинство людей, которые не обращали на это пристального внимания, вероятно, датируют начало мирового финансового кризиса 15 сентября 2008 года, когда Lehman Brothers объявила о банкротстве. Но за несколько дней до этого, 6 сентября, Министерство финансов США предоставило Fannie Mae и Freddie Mac статус, называемый опекунством.
Однако что действительно расстраивает ее, так это то, что федеральное правительство, от Конгресса до Белого дома, не имеет должной политики относительно того, что делать с двумя компаниями или жилищным фондом в целом. Нет никакой политической логики для достижения какой-либо цели в области жилья, будь то более низкая арендная плата, более высокий уровень владения жильем, меньшая роль государства или ковровое покрытие от стены до стены для всех.
Как нация, мы ни к чему не стремимся, но у нас есть поводки для этих двух гигантских компаний.
Итак, вернемся к банкам: какое им дело до того, что заемщик вернет ссуду раньше срока? Разве это не делает его или ее хорошим заемщиком?
Короче говоря, речь идет о прибыли; заемщики досрочно выплачивают ссуды, потому что кто-то предложил им более низкую ставку. Если это делает один заемщик, то это делают многие. Это означает, что их бизнес переходит в другой банк.
Таким образом, любой банк, предлагающий ссуду на срок до 30 лет, скорее всего, спишет штраф за досрочное погашение. Если только какая-то другая гигантская компания не захочет прийти и сказать: «Не беспокойтесь об этом. Мы купим ссуду, мистер Банк. Вы можете оставить себе комиссию за регистрацию, и мы даже будем платить вам за сбор платежей по ипотеке для нас. Пусть они получат 30-летний кредит с фиксированной ставкой без штрафа за предоплату ».
Все выигрывают. Это как действительно отличный день в детском саду.
Вот что делают Фанни и Фредди. Затем они упаковывают ссуды и продают их в виде облигаций. Это поддерживает работу ипотечной системы. Но что из-за этого происходит на земле? Как сообщает г-жа Маклин в своей книге: много-много рефинансирования. Она пишет, что к 1999 году 82 процента ипотечных кредитов людям с менее чем чистой кредитной историей предназначались для рефинансирования.
Чаще всего эти заемщики также обменивали акции в своем доме за наличные. Г-жа Маклин пишет: «Можно утверждать, что рефинансирование работало на подрыв, а не на укрепление домовладения, создавая множество чрезмерно перегруженных домовладельцев, которые не могли производить выплаты по ипотеке».
Тем не менее, федеральное правительство создало Fannie and Freddie, чтобы способствовать развитию домовладения. Теперь, когда мы владеем этими двумя компаниями, налогоплательщики больше, чем когда-либо, находятся на крючке из-за обязательств в размере 5 триллионов долларов, взятых на себя двумя ипотечными гигантами.
По данным Минфина США, сегодня долг США составляет 18,15 трлн долларов.
Как выяснила г-жа Маклин, большинство людей не подозревают ни о том, что правительство контролирует эти две компании, ни о том, что вся прибыль, которую они получают сейчас, когда экономика вернулась в нормальное русло, теперь идет на погашение ежегодного дефицита.
Shaky Ground объясняет судьбу пары, показывая, что нет четкого пути, чтобы отделить государство от этих институтов. Если вы хотите узнать больше о том, почему развод настолько сложен, посмотрите ее книгу, в которой она описывает несколько возможных сценариев.
Со стороны г-жи Маклин, она просто хотела бы, чтобы Вашингтон решил, что он хочет делать с ними двумя. Она сказала: «Даже если решение таково:« Мы собираемся прекратить участие государства в рынке жилья и посмотреть, как это пойдет », ну, по крайней мере, это политика».
Она пришла к этому разочарованию из-за нашего коллективного косвенного обращения благодаря своим обширным отчетам, которые составили эту книгу, которая является продолжением других глубоких погружений, которые она предприняла в этих компаниях во время прошлых заданий, включая ее последнюю книгу с Джо Ночера о банковском кризисе, All The Devils Здесь.
В повествовании г-жи Маклин описывается, как Конгресс и Белый дом могли бы найти совершенно новый механизм, чтобы поддерживать ипотечные кредиты, по крайней мере, в некоторой степени ликвидными в разгар кризиса, но политики отложили принятие этих решений, защищая свое неуверенность клише о ремонте крыши, пока солнце светит.
Штаб-квартира Freddie Mac в Маклине, Вирджиния. (Фото: ПОЛ Дж. Ричардс / AFP / Getty Images)
Экономика сейчас лучше, но ни один значительный лидер не сделал серьезного толчка, чтобы решить судьбу ипотечных секьюритизаторов. Без того, чтобы создать срочность, это вряд ли изменится.
По ее словам, она удивила себя, придя к выводу, что наша экономика нуждается в государственных гарантиях по крайней мере некоторых ипотечных кредитов, подобных той, что предоставляют Fannie and Freddie. Она сказала, что наблюдать, как меняется ее собственное мнение, является нормальным для нее, когда она берет на себя эти гигантские темы: «Я начинаю писать, думая, что знаю, что я думаю, но затем, когда я пишу, я обнаруживаю, что я часто знаю это не так хорошо, как я. думаю, я знаю. И поэтому я должен повторить итерацию, сделав больше отчетов или переосмыслив то, что я думал, что думал ».
При чтении «Шаткой земли» становится ясно, что только в разгар хаоса финансового кризиса появилась надежда на фундаментальную переоценку роли правительства в финансировании жилищного строительства. Хотя, как ясно сказано в другой книге Джеймса Квака и Саймона Джонсона «13 банкиров», приоритетом президента всегда было поддержание функционирования банковской системы, как это было до кризиса.
В своем исследовании она не обнаружила, что многие люди, которые принимали участие в принятии решения о том, что делать с этими гигантскими компаниями, были готовы вернуться к тому времени и к тому, чего они тогда не делали.
Она сказала: «Люди не говорят об этом, потому что люди, которые ничего не делали, хотя могли что-то сделать, не хотят признать, что это был единственный раз, когда они могли что-то сделать».
комментариев