Милостыня для высшего среднего класса: субсидируемые квартиры нацелены на заработок в 200 тысяч долларов
Внутри квартиры Эллиот-Челси.
Стоя перед новым блестящим красно-коричневым кирпичным зданием на 401 West 25th Street, неотличим от Любое другое новое строительство конца 2000-х годов по всему Вест-Сайду, вы можете мельком увидеть будущее жилья, если кандидаты в мэры Нью-Йорка от демократов добьются своего.
Молодая женщина, которая работает в сфере финансов и переехала в это здание из «настоящей говнюка» в Вест-Виллидж, компьютерный программист из Южной Каролины, пожизненный житель Нью-Йорка, который переехал из проекта в нескольких кварталах к югу, и пара геев - один драматург, другой социальный работник - с сыном, который переехал с 14-й улицы и Седьмой авеню.
Все они нашли себе место в 22-этажном жилом комплексе со средним уровнем дохода во все более недоступном Челси. Elliott-Chelsea, разработанный Artimus Construction, вырос на территории жилищного управления Нью-Йорка с помощью алфавитного супа государственных учреждений. Некоторые из 168 квартир в здании - это типичные квартиры с низким доходом, предназначенные для семей, зарабатывающих менее 40 000 долларов в год. Но основная часть комплекса предназначена для лиц со средним доходом, группы, которую кандидаты в мэры от Демократической партии этого цикла стремятся к суду.
Некоторые из этих единиц можно по праву назвать квартирами со средним доходом, с полдюжиной квартир с одной спальней, доступных парам, зарабатывающим в общей сложности от 64 000 до 101 000 долларов в год. Но есть также 45 двухкомнатных квартир, которые стоят 3 421 доллар в месяц для домашних хозяйств, независимо от их размера, с доходом от 119 143 до 190 080 долларов. В мире доступного жилья в Нью-Йорке это то, что считается средним доходом.
Так называемое жилье со средним доходом не было важной частью плана Майкла Блумберга по созданию или сохранению 165 000 субсидируемых доступных домов. жилищных единиц к концу срока. Из 147 890 субсидируемых жилищных единиц, созданных (или обслуживаемых) к настоящему времени, только 11 877 классифицируются как «средние доходы» согласно определению Федерального департамента жилищного строительства и городского развития.
Среди них: The Acacia, на облагораживающейся окраине Бед-Стуи, нацелен на доход от 66 686 до 194 415 долларов. Или есть Washington Mews на Мюррей-стрит 89 в Трибеке, который открыт для тех, кто зарабатывает до 150 325 долларов. Если кандидаты в мэры Нью-Йорка добьются своего, их будет гораздо больше.
Поворот в сторону жилья для среднего дохода поднимает вопросы о том, действительно ли город может позволить себе решить свою жилищную программу за счет субсидий. - настолько ограничены по сравнению с необходимостью, что их раздают посредством лотереи - особенно теперь, когда полномочия расширились и охватили огромное количество жителей Нью-Йорка, которых можно было бы с полным основанием считать «небогатыми».
С ограниченный денежный фонд для тех, кто отчаянно нуждается в жилье - например, лист ожидания Раздела 8 полностью закрыт - имеет ли смысл для города субсидировать новое строительство Манхэттена для тех, кто мог бы заплатить столько же в более старом здании в Парк-Слоуп или Йорквилл.
Возможно, это трудно увидеть сейчас, но государственное и субсидируемое жилье в Нью-Йорке в первые дни своего расцвета было усилием среднего класса, направленным на поддержку приходящих в упадок районов. Такие программы, как Mitchell-Lama, которые субсидировали новое строительство за счет недорогих ипотечных кредитов застройщикам, были предназначены для предотвращения бегства из города людей, которые могли позволить себе пригород. Рост цен на жилье не был проблемой - они были целью.
Но поскольку американцы воспринимают города, особенно большие, на подъеме, рыночный спрос на самые густонаселенные городские центры страны привел к появлению жилья. программы 70-х и 80-х устарели или, по крайней мере, радикально изменили их цели.
В то время как Пенн-Саут, жилой комплекс Митчелл-Лама на проспекте, был построен в приходящем в упадок Челси, Эллиот- Здание Chelsea, открывшееся в прошлом году, было построено в районе, где однокомнатные квартиры в зданиях без консьержа сдаются за более чем 3000 долларов в месяц. Особенно по стандартам нового строительства, двухкомнатная квартира за 3 421 доллар, безусловно, доступна по цене.
На его открытии спикер городского совета Кристин Куинн, победившая на выборах от демократов в гонке за мэры, назвала проект « чтобы Челси оставался ярким и разнообразным районом ». Она намекнула на цели социальной инженерии такого жилья - предназначенное не только для помощи жителям Нью-Йорка в поиске жилья, но и для сохранения некоторого разнообразия в районах. Жилье со средним доходом в Нью-Йорке, похоже, связано не только с людьми, но и с соседями.
В обмен на ограничение арендной платы на очень высоком уровне, а не на астрономическом уровне, Артимус щедро щедро субсидировал Проект стоимостью 65 миллионов долларов. Из дешевой земли (яt заплатил только 4 миллиона долларов, из которых более миллиона было предоставлено компании в ссуду самим NYCHA), десяткам миллионов в виде облигационного финансирования, миллионам в виде прямых ссуд и прямого гранта в размере 1,5 миллиона долларов от городского совета, город внес значительный вклад к проекту.
Более того, не все проекты, субсидируемые городом, доступны по цене по сравнению с их окрестностями. В «Акации» квартиры с тремя спальнями за 2729 долларов в месяц быстро разошлись в недавней лотерее. Меньшие квартиры по-прежнему доступны; Когда ее спросили о проекте, женщина из района спросила, действительно ли начальная арендная плата в размере 1887 долларов была сделкой в Бед-Стуй.
Действительно, ранее опубликованный отчет Ассоциации по вопросам соседства и жилищного строительства Года выяснила, что ее подозрения не беспочвенны: две трети квартир, созданных в рамках Плана нового рынка жилья мэра Блумберга, слишком дороги для большинства жителей районов, в которых они были построены.
Отчасти проблема. так определяется термин «средний доход». В основе определения лежит важнейшее число, называемое «средним доходом по площади», или AMI, которое федеральное правительство рассчитывает на основе численности населения большей части Нью-Йорка - района, который включает богатые пригороды Вестчестера, Лонг-Айленда и Нью-Джерси.
«Средние доходы» становятся частью верхней трети всех домохозяйств в городе, - сказал The Observer Мозес Гейтс из ANHD. Он поместил тех, кто имеет право на получение квартиры, где-то между 70-м и 90-м процентилями получателей. «Это жилье для людей с доходом выше среднего».
Так, например, в Acacia в Бед-Стуи не только квартиры не со средним уровнем дохода по стандартам района, но и даже не особо посредственный по стандартам городского населения.
И нет предела тому, сколько арендаторы могут заработать, получив квалификацию. «Как только вы вошли, вы оказались внутри», - объяснил молодой программист на Девятой авеню. (Он сказал, что это было первое, о чем он спросил.) Даже если он или молодая финансовая женщина в конечном итоге получит семейный доход, превышающий лимит в 190 080 долларов, они могут сохранить свои субсидированные квартиры.
Вестибюль Эллиотт-Челси.
В своей жилищной платформе, представленной в феврале, г-жа Куинн пообещала построить 40 000 новых единиц доступного жилья для среднего дохода в течение 10 лет. Энтони Вайнер не назвал заголовок количества новых квартир, но он хочет превратить городскую программу доступности 80/20 в программу 60/20/20, которая потребует от девелоперов выделить не только 20 процентов своих квартир для малоимущих. жителей в обмен на бонусы за плотность населения и налоговые льготы, а также еще 20 процентов для арендаторов или покупателей со средним уровнем дохода.
И ни один из планов - или даже план мэра Блумберга, который был гораздо более амбициозным - даже близко не подходит на замену сокращающегося количества единиц со стабилизированной арендной платой. В 2009 году Центр недвижимости и городской политики им. Фурмана при Нью-Йоркском университете обнаружил, что 200 000 доступных, в основном несубсидированных квартир были потеряны из-за рыночного роста арендной платы.
При этом почти половина арендных единиц находится в пяти районах города. подпадая под программу стабилизации арендной платы, это, несомненно, крупнейшая попытка правительства сохранить доступность жилья в городе. Но при отсутствии аппетита к усилению законов среди республиканцев северных районов штата, которые берут на себя бразды правления регулированием арендной платы, перспективы обращения вспять упадка программы кажутся незначительными.
А есть рыночное лекарство: просто позволить большему количеству жилья быть построены в надежде, что если предложение будет соответствовать спросу, арендная плата, по крайней мере, выровняется. Экономисты всех мастей склонны соглашаться с тем, что основная жилищная проблема Нью-Йорка заключается в том, что не разрешается возводить достаточное количество новых зданий по рыночной цене.
Город зацементировал кварталы, как это было в 1961 году, когда возникло современное зонирование. Кодекс был принят, и разрешены только очаги роста - например, в центре Бруклина, Лонг-Айленд-Сити и Дальнем Вест-Сайде сегодня.
«В Нью-Йорке так сложно строить, что вы забываете, что бесплатно - сказал профессор экономики Гарварда Эд Глезер, который десять лет назад был соавтором исследования, которое обнаружило, что половину стоимости жилья в Манхэттене можно списать на искусственные ограничения предложения. «Чикаго остается гораздо более доступным городом, потому что мэр Дейли спустил подъемные краны на озере Мичиган» - ссылка на гораздо более мягкие правила землепользования в Городе ветров и соразмерно низкой арендной плате.
Что касается Нью-Йорка. Городская жилищная политика, сказал г-н Глезер, «была забавная комбинация с экономической точки зрения: на одном уровне затруднялось строительство жилья, а затем пытались компенсировать это в меньших масштабах, давая привилегированный доступ к жилью ». Другими словами, счастливчики enДостаточно выиграть в жилищную лотерею, как пара из Elliott-Chelsea, которые заявили, что подавали заявки в течение 15 лет, прежде чем выиграли место.
К лучшему или к худшему, доступное жилье для людей со средним уровнем дохода может быть лучший шанс для тех, кто ни беден, ни богат, переехать в Манхэттен к югу от Гарлема. Между тем, для тех, кто зарабатывает от 73 166 до 150 325 долларов в год, есть лотерея на покупку новой однокомнатной квартиры стоимостью 2000 долларов на Мюррей-стрит, 89 в Трибеке.
комментариев