Наблюдая за наблюдателями: показатели восстановления недвижимости
Здесь, на Манхэттене, к середине года было достигнуто консенсусное мнение о том, что с прошлого лета условия на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость и кредитования заметно улучшились. Эта оценка получила широкую поддержку: явное свидетельство роста объема транзакций; растущее разнообразие кредиторов, предоставляющих кредиты для поддержки продажи недвижимости и рефинансирования ипотечных кредитов с наступлением срока погашения; и рост общего использования доступного пространства. По каждому из этих параметров рынок коммерческой недвижимости добился значительного прогресса.
В целом последовательные основные тенденции в области инвестиций, кредитования и фундаментальных показателей, тем не менее, скрывают существенное и увеличивающееся расхождение между некоторыми наиболее часто упоминаемыми ценами на рынке. метрики. Как The Wall Street Journal подчеркнула в прошлом месяце в сравнительном отчете об индексе цен на коммерческую недвижимость Green Street Advisors (GSA CPPI) и его аналоге от Moody's / REAL, «… два внимательно отслеживаемых индекса коммерческой недвижимости продолжают рисовать очень разные картины. восстановление рынка ».
В последнем отчете, опубликованном на прошлой неделе, общий коммерческий индекс CoStar упал до нового циклического минимума. Между тем, индекс потребительских цен Green Street продолжил рост, приблизившись к 10% пика рынка в 2007 году.
Почему сплит?
Индексы расходятся, но он не всегда было так. Во время подъема рынка и до середины 2009 года несколько ключевых рыночных показателей в целом хорошо коррелировали в своих движениях. В то время как каждый индекс использовал хорошо дифференцированную методологию и опирался на независимый источник данных, согласованные результаты часто отражали, что динамика рынка была в значительной степени недифференцированной по таким параметрам, как ценовой уровень, качество активов и географическое положение.
Однако недавний период неравномерного восстановления, наблюдаемая бифуркация индексов соответствует очень реальным различиям между сегментами рынка, таким как продажа безнадежных продаж, продажа недвижимости более низкого качества и более низкие ценовые уровни, которые асимметрично отражаются по индексам.
Величина и устойчивость расхождений в тенденциях индекса подчеркивают, что сводная статистика обязательно абстрагируется от лежащих в основе изменений на рынке, чтобы получить единую поддающуюся измерению оценку. Чем больше вариативность этих основных тенденций и чем более фрагментирован рынок, тем важнее становятся методология и данные индексации для интерпретации результатов. Это не означает, что индекс с самым широким охватом обязательно лучше. Скорее, каждый индекс предлагает отдельную точку зрения на рынок, которая сделает его более или менее актуальным в зависимости от цели каждого инвестора.
Взгляд на растущий рынок
< p> Обновленный индекс GSA от 6 июня показал, что значения выросли на 3 процента в период с апреля по май и находятся в пределах досягаемости от своих рекордных максимумов. Хотя методология индекса GSA менее управляема, чем методология, основанная исключительно на отдельных продажах собственности, исключительный отскок, зафиксированный GSA, отражает то, что он основан на оценке портфелей REIT на частном рынке и что индекс взвешен по стоимости активов.Фактически, эти две особенности приводят к тому, что индекс в значительной степени отдается ценным активам рынка, где восстановление стоимости, несомненно, было наиболее значительным.
Выход на рынок для дна
В отличие от индекса GSA, индексы повторных коммерческих продаж CoStar отражают гораздо более слабый набор рыночных условий. Национальный индекс CoStar, обновленный на прошлой неделе, показывает снижение национальных цен на 1,7% в период с марта по апрель. Индекс CoStar, упавший на 38 процентов по сравнению с пиком в августе 2007 года, не показал никаких признаков устойчивого восстановления цен.
В отличие от индекса GSA, индекс CoStar охватывает очень широкий диапазон рынков, включая даже очень мелкие сделки и продажи без проблем на основе повторных продаж. Такая инклюзивность приводит к тому, что индекс демонстрирует продолжающееся снижение стоимости, что отчасти является функцией понижательного давления из-за растущего оттока неблагополучной недвижимости инвестиционного уровня и более слабых условий инвестирования и кредитования для меньшей и более низкой собственности.
Ключевые изменения последних результатов
Последние результаты показывают, что всеохватывающая ориентация рынка на крупномасштабные, хорошо управляемые активы на первичных рынках продолжает доминировать в процессе восстановления. Результаты индекса GSA согласуются с повышательным давлением, оказываемым притоком капитала в этот сегмент, часто опережающим фундаментальные показатели.
Учитывая долю продаж инвестиционного уровня, связанных с бедствием, указанную в результате CoStar, мы также можем сделать вывод, что заражение распространяется на сегментырынок был ограничен. Несмотря на то, что проблемные активы торгуются в увеличивающихся абсолютных и относительных количествах, траектория цен для верхнего сегмента рынка, похоже, пока не изменилась.
Это хороший предзнаменование для инвесторов, находящихся на вершине спектра качества, которых беспокоит влияние более значительных потоков бедствий по мере созревания восстановления. Несмотря на то, что бедствие может повлиять на общий индекс рынка, похоже, что оно мало влияет на текущую стоимость портфелей этих инвесторов.
dsc@chandan.com
Сэм Чандан, доктор философии, президент и главный экономист Chandan Economics и адъюнкт-профессор школы Wharton.
комментариев